28、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價外費(fèi)用？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時代收轉(zhuǎn)付并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項不屬于價外費(fèi)用的范圍。

　　29、在會計制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動產(chǎn)，其進(jìn)項稅額如何抵扣？

　　答：2016年5月1日后取得并在會計制度上按“固定資產(chǎn)”核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

　?。?）2016年5月1日后，納稅人購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動產(chǎn)在建工程的，其進(jìn)項稅額的60%于取得扣稅憑證的當(dāng)期直接申報抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進(jìn)項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月申報抵扣。

　?。?）納稅人購入的原材料用途不明的，可在購入當(dāng)期按規(guī)定直接抵扣進(jìn)項稅額。將已抵扣進(jìn)項稅額的原材料用于不動產(chǎn)在建工程時，應(yīng)將已抵扣進(jìn)項稅額的40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待抵扣進(jìn)項稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第13個月再行抵扣。

　　（3）2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額可以一次性全額抵扣。

　　30、一般納稅人出租不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的，是否可以選擇簡易計稅方法計稅？

　　答：可以。

　　31、人防工程出售或者出租如何征稅？

　　答：納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營權(quán)的，屬于提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)。

　　納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅。

　　32、轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅？

　　答：總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來確定。

　　一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

　　33、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅？

　　答：小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。

　　小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。

　　34、營改增后，個人銷售住房的政策是什么？

　　答：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。